Jak financovat investiční nemovitost?

Ve světě plném inflačních tlaků a nejistých důchodových výhledů se stále více jednotlivců i rodin obrací k nemovitostem. Důvod je prostý: stabilita a hmatatelná hodnota. Investice takzvaně do cihel a malty představuje pro většinu lidí bezpečný nástroj pro tvorbu pasivního příjmu nebo zhodnocení kapitálu. Pokud ale nemáte výrazný přebytek financí, budete potřebovat získat na takovou investici peníze.

Základní pojmy: fixace, LTV a úrokové sazby

• Fixace – období, po které je úrok neměnný.
• LTV (Loan to Value) – poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti. Čím nižší LTV, tím výhodnější podmínky úročení.
• Úroková sazba – rozhoduje o tom, kolik skutečně zaplatíte navíc k ceně nemovitosti. Rozdíl několika desetin procenta může znamenat stovky tisíc v horizontu let.

Vlastní kapitál jako základní stavební kámen

Bez vlastního kapitálu nelze seriózně uvažovat o investiční nemovitosti. Banky běžně požadují 20–30 % z kupní ceny, což při hodnotnějších nemovitostech představuje statisíce až miliony korun. Vlastní prostředky slouží nejen jako podmínka úvěru, ale i jako pojistka v případě poklesu tržní hodnoty či výpadku nájemníka. Kapitál nemusí být vždy jen na běžném účtu. Může jít o prodej jiných nemovitostí, zpeněžení investičního portfolia, převod z podnikání či uvolnění prostředků z předchozích úspěšných investic. Klíčová je likvidita – prostředky musí být dostupné v pravý čas.

Hypoteční úvěr na investiční nemovitost

Hypotéky na investiční nemovitosti se od běžných účelových hypoték liší zejména vyššími sazbami, kratší fixací a přísnějším posuzováním bonity. Banky vnímají investiční úvěr jako rizikovější – a tomu odpovídá i cenová politika. Zásadními parametry jsou příjem, stabilita zaměstnání nebo podnikání, celková zadluženost a historie splácení. U zkušených investorů banky často zohledňují i předchozí projekty a jejich návratnost.

Alternativní možnosti financování

Jednou z možností je tzv. americká hypotéka. Jde o úvěr zajištěný nemovitostí, ale s neúčelovým využitím. Může být řešením pro ty, kteří chtějí získat kapitál pro koupi další investiční nemovitosti, ale nedosáhnou na klasickou hypotéku. Nevýhodou bývá vyšší úrok a kratší splatnost. Moderní formy kolektivního investování umožňují získat kapitál od soukromých investorů. Platformy jako Zonky nebo Fingood spojují poptávku a nabídku bez tradiční banky. Můžete tak vlastnit podíl, který vám generuje další zisk. Zkušenější investoři mohou vstoupit do spoluvlastnického modelu nebo investičního fondu. Výnos je rozdělen podle vkladu, zároveň však klesá kontrola nad majetkem. Tyto struktury vyžadují důvěru, transparentnost a právní jistotu.

Financování investiční nemovitosti vyžaduje důkladnou přípravu a strategické myšlení. Začněte pečlivým výběrem vhodného bytu, domu či pozemku, který má potenciál vaše úspory v budoucnu násobit.